Simulasi Kalkulator KPR Online — Fixed, Floating, Kombinasi

Kalkulator KPR

Simulasikan cicilan KPR dengan bunga fixed, floating, atau kombinasi — lengkap dengan tabel amortisasi dan grafik sisa pokok.

Plafon KPR

Tenor (tahun)

Jenis bunga

Fixed sepanjang tenor Floating sepanjang tenor Kombinasi (fixed lalu floating)

Suku bunga fixed (% per tahun)

Lama masa fixed (tahun)

Suku bunga floating (% per tahun)

Angsuran per bulan (masa awal)

Total bunga

Total pembayaran

Grafik sisa pokok pinjaman

Bulan	Angsuran	Pokok	Bunga	Sisa Pokok

Cara Kerja Simulasi KPR

Cicilan KPR di Indonesia umumnya memakai skema anuitas: total angsuran bulanan (pokok + bunga) tetap sama sepanjang periode bunga berlaku, tapi komposisinya berubah — di awal tenor, porsi bunga mendominasi; semakin mendekati akhir tenor, porsi pokok semakin besar.

Rumus angsuran anuitas

Angsuran bulanan = Plafon × i ÷ (1 − (1+i)⁻ⁿ), di mana i adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan ÷ 12) dan n adalah jumlah bulan tenor.

Fixed vs floating vs kombinasi

Bunga fixed memberi kepastian angsuran tapi biasanya sedikit lebih tinggi. Bunga floating mengikuti suku bunga acuan pasar sehingga bisa naik-turun. Skema kombinasi (paling umum di Indonesia) memakai fixed 1–5 tahun pertama dengan bunga promo lebih rendah, lalu berpindah ke floating untuk sisa tenor — angsuran akan dihitung ULANG berdasarkan sisa pokok dan suku bunga baru saat masa fixed berakhir.

Contoh Kasus

KPR Rp500.000.000, tenor 15 tahun, bunga fixed 6,5% untuk 3 tahun pertama, lalu floating 10,5% untuk 12 tahun sisanya. Selama 3 tahun pertama, angsuran dihitung dari plafon penuh dengan bunga 6,5%. Begitu masuk tahun ke-4, sisa pokok yang tersisa dihitung ulang dengan bunga 10,5% dan sisa tenor 12 tahun — menghasilkan angsuran baru yang biasanya lebih tinggi dari angsuran awal. Lihat tabel amortisasi dan grafik di atas untuk rincian bulan per bulan sesuai angka Anda.

Kalkulator terkait: Bunga Pinjaman.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Bunga fixed tetap sama sepanjang tenor yang disepakati sehingga cicilan bulanan stabil. Bunga floating mengikuti suku bunga acuan pasar dan bisa naik-turun setiap periode. Skema kombinasi memakai bunga fixed di tahun-tahun awal (biasanya lebih rendah), lalu berpindah ke bunga floating untuk sisa tenor.

Tabel amortisasi merinci setiap angsuran bulanan menjadi dua komponen: porsi bunga (dihitung dari sisa pokok) dan porsi pokok (mengurangi sisa utang). Di awal tenor, porsi bunga lebih besar; semakin mendekati akhir tenor, porsi pokok semakin dominan meski total angsuran tetap sama (skema anuitas).

Ya. Begitu masa bunga fixed berakhir, angsuran dihitung ulang berdasarkan sisa pokok yang tersisa, suku bunga floating yang baru, dan sisa tenor — sehingga besarannya biasanya berubah (naik jika suku bunga floating lebih tinggi dari fixed).

Anuitas adalah skema di mana total angsuran bulanan (pokok + bunga) tetap sama sepanjang periode bunga berlaku, tapi komposisi pokok dan bunganya berubah setiap bulan. ini adalah skema paling umum dipakai bank untuk KPR di Indonesia.

Tidak. Kalkulator ini murni menghitung pokok dan bunga kredit. Biaya provisi, asuransi jiwa/kebakaran, notaris, dan appraisal biasanya dibayar terpisah di awal dan berbeda-beda antar bank — tanyakan rincian biaya tersebut langsung ke bank pemberi KPR.